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海南新政全面解读,买房的风向变了!

来源:大胡子说房    发布日期:2019-10-29    有效期至:2019-11-29

海南楼市再松绑!

 

10月24日,海南省发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》,其中取消全省(除三沙市外)的落户限制

 

截图自海南省人民政府网站

截图自海南省人民政府网站

这是海南继三亚人才政策之后,又一个和楼市相关的重磅政策!

 

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新政全面解读

 

一周两个重磅政策出台,必有故事。我们先来捋一捋这个新政。

 

新的落户政策主要有三个内容:

 

第一,基本取消本省(除三沙外,下同)落户限制;

 

第二,居民可在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户;

 

第三,统一登记为居民户口。

 

说白了,就是告诉大家谁可以落户,在哪里落户,落什么性质的户的问题。

 

◈ 1. 谁可以落户?

 

虽说基本取消落户限制,但落户海南还是有限制的。

 

在政策中,海南省本省居民可以在合法稳定住所进行落户(合法稳定住所就包括买房、租房所在地);

 

而外省居民,只要有居住证,并参加海南养老保险和医疗保险的,就可以在合法稳定住所的城镇社区落户。

 

◈ 2. 在哪里落户?

 

无论有没有买房,居民都以落集体户,也就是居民合法稳定住所所在的城镇社区集体户。

 

◈ 3. 落什么性质的户?

 

因为土地确权工作,不仅仅是海南,全国上下都在全面取消农业户口,现在的农业户口是越来越稀缺。

 

事实上,在新政出来前,海南落户相当困难。

 

海口、三亚两市要在「有合法稳定住所」的前提条件下,参加五年社保,而其他地市则要实行积分入户。

 

最要紧的是,去年出台的海南楼市调控想当严苛。

 

外地人在海南购房,至少需要两年个税或社保,才能以七成首付,在海南购买一套房,并且房子还得限购五年。

 

不过,现在政策一改,房票不再是一票难求。毕竟,落户海南,就能以海南户籍居民的身份自由购房。

 

此举到底是在抢人还是救楼市呢?

 

我们曾经写过一篇《那个被打死的楼市,要活过来了!》(点击查看)。文章分析,三亚的人才政策,实则是是一个极具代表性的「伪人才政策」。

 

之所以接二连三的政策出台,动机不外乎两点:

 

第一,正如表面上所看到的那样,落户难、买房难,让正在建设自由贸易港的海南留不住人,所以在「最严楼市调控」之后,海南不断针对人才在松开小口子。

 

第二,正如数据里所暗示的那样,房地产断供,海南入不敷出。所以「真人才政策」变成了三亚的「伪人才政策」。

 

对于「正负」,这一刻是调整。

 

而对于购房者,这一刻是机会。

 

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海南两大投资价值

 

◈ 1. 旅居价值

 

海南最大的投资价值,不用说是旅居养老无疑。

 

海南气候冬暖夏凉,空气全年优质,海岸线国内最好,再加上不发展重工业。

 

为什么说全国就一个海南,因为在全国而言,只有它在气候、空气、景观上三者结合得最好。

 

海南承载的是中国14亿人口、2亿中产和2.6亿老年人的度假、旅居和养老的需求。

 

近些年,海南又加上了一条又一条的自然生态保护政策:

 

严控生态红线、一线海岸带土地禁止开发、严禁围填海、中部核心生态区停止开发等等……

 

而这些,一方面是让海南旅居养老的价值更加凸显,另一方面也让海南的房子变得更加优秀更加稀缺。

 

◈ 2. 自由贸易港

 

千年大计大雄安,百年大计贸易港。

 

2018年4月,海南「三十而立」的生日,党中央给海南派了份大礼,支持海南建立自由贸易港。

 

自贸港面向全世界,关税全免,不管人员和物资都能自由进出,是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。

 

海南建立自贸港,意味着海南将会是我国对外开放程度最高的区域。

 

自贸港会发展得怎么样?深圳就是最好的证明。

 

政策宣布之后,海南马上就被各种利好刷屏:

 

 ※ 实施更加开放便利的离岛免税购物政策;

 ※ 59国人员来海南旅游入境免签;

 ※ 支持海南开通跨国邮轮旅游航线;

 ※ 甚至还有支持赛马和发展体育彩票;

 ※ ......


这些在内陆省份,是想都不敢想的。尤其是赛马,这是多少市委书记的梦想,曾经的西安,广州、通州、武汉,通通做过尝试但最后都偃旗息鼓。

 

而这一刻,只有海南直接是中央点名支持发展这类项目。没办法,谁叫人家是自由贸易港。

 

自由贸易港政策出台后,海南的房子除了旅居,又增加多了一层价值。

 

这一刻的海南,已经有了两个重要身份:

 

国际旅游岛和自由贸易港,旅居和产业发展价值双重叠加。


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80%的人买海南都会买错

 

海南的房地产和内陆大多的房地产市场都不一样,很多人还是以内陆的思维来购房,幸运的刚好买对,但80%的人都会买错。

 

那海南购房有什么不一样呢?我们一个一个来说:

 

◈ 1. 海南购房者对项目的品质要求更高

 

我之前也说过,来海南买房不都是冲着投资来的,背后是有真实的旅居养老需求的。

 

旅居养老对房子的要求当然就要比普通的居住房要高,来度假、来养老,总不能住得比内陆的房子还差吧?

 

你在北京西城区的学区房又破又旧都有人抢着要,但是来海南你买个破旧房子试试?

 

除了房子本身,地段、配套、景观、物业服务这些都得要考虑进去。

 

◈ 2. 来海南投资的必须是旅居养老房产,而不是普通刚需房

 

你来到全国旅居养老最好的地方,你不买旅居养老房却买刚需居住房,你这不是配置颠倒,到了大海唱山歌吗?

 

我很清楚,很多买错的朋友是本身对这两种房子没有什么概念。

 

要如何区分旅居养老和刚需居住房?很简单,就看小区的配套和定位。

 

一些小区就那么几栋楼,几乎没有任何配套,连会所、泳池都没有,更不用指望高夫球场、游艇码头了。


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◈ 3. 海南旅居最大的核心价值在于海,不望海或不靠海的房产价值会大打折扣

 

海南当前的房产价值,尤其是在自身产业没有成长起来之前,最核心的就是旅居养老价值。

 

旅居养老价值体现在哪里呢?不就是气候、空气和海吗。气候和空气在整个海南不会相差非常大,最重要的就是看不看海了。

 

看不看海或者靠不靠近海,就是海南房子当前价值的最直接的体现。

 

◈ 4. 旅居需要的不仅仅是海,还有配套

 

刚才也和大家说了,旅居就要度假的配套,比如:游泳池、会所、五星级酒店,甚至再高端的就是高夫尔球场、游艇码头;

 

而旅居因为也涉及居,那就要有菜市场、商业街、高铁机场接送巴士等等。

 

在海南买一套房,不要最后搞得像是在人烟稀少的澳洲和加拿大买了一套房一样,每个周末都得开一个皮卡去镇上的超市进货,那就非常滑稽了。

 

◈ 5. 除了考虑旅居价值,还要考虑产业发展前景

 

自由贸易港政策出台后,海南除了旅居价值,又附加了产业发展的价值。

 

如果你投资的城市产业发展不起来,只靠旅居,房价上涨速度肯定就会赶不上其它城市。

 

如果在优秀的旅居价值之上,产业又能发展得好,那绝对是如虎添翼。

 

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结语

 

海南对稳楼市的决心很大,但是引入人才发展产业发展自贸港的决心更大。

 

如果人才来了没法购房,将是一个很大的问题。海南今后要考虑的是,怎么样让人才从「到海南」转为「住海南」。

 

海南的政策,给楼市释放了一个良性的信号。


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我有一所房子,面朝大海,春暖花开。」文字称不上华丽,但这不正是很多人所向往的美好生活吗?


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